西安出台共有产权住房制度

分享到:
核心提示: 9月14日下午,西安市房管局召开住房供给侧改革通气会,发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》(以下简称《方案》)。要求推进共有产权住房制度改革,按照政府和个人共同出资、共有产权、共享增值收益的原则,降低中低收入住房困难家庭、各类人才购房门槛,解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。

三秦都市报 - 三秦网讯 (记者 郑伊琛)9月14日下午,西安市房管局召开住房供给侧改革通气会,发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》(以下简称《方案》)。要求推进共有产权住房制度改革,按照政府和个人共同出资、共有产权、共享增值收益的原则,降低中低收入住房困难家庭、各类人才购房门槛,解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。

方案内容:降低中低收入家庭购房门槛
《方案》指出,购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的,经代持机构同意,购房人可按届时市场价格转让所持房屋产权份额,代持机构拥有优先购买权,并继续作为共有产权住房使用。代持机构放弃优先购买权的,与购房人按产权份额分割销售收益,相关交易环节税费按产权份额各自负担。

自2018年起,全市20%的居住用地,用于公共租赁住房(以下简称公租房)建设,重点解决城市中低收入住房困难家庭、各类人才、院校毕业生、农民工住房问题和相应的子女入学、就医等配套问题;20%的居住用地,用于限地价、限售价的“双限房”建设,以共有产权的形式,解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。

将租赁型保障房(含廉租房、公租房)整合为公租房,以低于市场租金一定比例的价格,面向西安市居民、新就业职工、外来务工人员等中等以下收入住房困难家庭和在本市无自有住房且经西安市委人才办、市人社局认定的各类人才或新毕业大学生出租。

将经济适用住房、限价商品住房整合为共有产权住房,实行政府与购房人按份共有产权,面向在西安市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的西安市户籍居民、取得西安市居住证的非本市户籍居民和各类人才供应。

自2018年起,在编制年度居住用地供应计划时,优先充分保障公租房、共有产权住房用地,供地比例原则不低于40%。2018-2021年期间,全市计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套,住房货币化补贴全覆盖,并根据住房需求变化,综合评估、科学调整、及时优化。

政策解读:
1,什么是共有产权住房?面向哪些人群?
《西安市共有产权住房建设管理实施细则(试行)》明确,共有产权住房是指政府提供政策支持,限定建设标准、户型面积和销售价格,限制使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权,面向在本市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的本市居民和各类人才供应的政策性商品住房。

共有产权住房原则上同一项目户均建筑面积控制在90平方米左右,最大套型建筑面积不超过144平方米。西安市住房保障部门是共有产权住房的行政主管部门,代表政府持有共有产权住房政府份额,并按照有关规定和合同约定负责具体管理服务工作(以下简称“代持机构”)。

2,共有产权住房价格是多少?
集中新建共有产权住房的销售均价,在土地出让之前,由西安市住房保障部门组织国土、规划、发改、建设、物价等部门,综合考虑项目区位、规划条件、建设标准、适当利润以及受众群体经济承受能力、片区房地产市场调控需求等因素合理确定。单套共有产权住房的销售价格实行“一房一价”,可根据户型、朝向、楼层、区位等因素,按照增减代数和为零的原则,在销售限价±5%之内浮动。

3,申请购买共有产权住房的家庭需要哪些条件?
申请购买共有产权住房的家庭,应同时符合以下条件:申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满22周岁。

申请人及其家庭成员在本市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录。自有住房包括商品住房、房改房(单位职工住房)、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品住房等实际拥有产权、使用权或福利性质的住房。

申请人为本市户籍居民或取得本市居住证的非本市户籍居民或在西安市行政区域内在职在岗且经市委人才办、市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才。

一个家庭只能享受一次共有产权住房。在申请家庭承租公共租赁住房、政府人才公寓后又购买共有产权住房的,应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。共有产权住房购买资格实行申请、审核和公示制度,由西安市住房保障部门按照轮候与公开摇号相结合的方式组织销售,建设单位不得自行组织销售。对公开摇号选房后一定时期内仍有剩余房源的,剩余房源可作为培育和发展租赁市场的长租公寓使用,也可由代持机构回购后作为政府人才公寓使用。

4,产权份额如何确定?
共有产权住房的产权份额实行差异化管理,单个项目的购房人产权份额,由西安市住房保障部门按照项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房市场评估价的比例确定,并向社会公开。

政府产权份额实行有偿使用,购房人按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳租金,市场评估租金实行动态管理。购买共有产权住房的,购房人(夫妻双方)应与代持机构、开发建设单位共同签订购房合同。购房合同应明确购买的产权份额、租金标准、房屋使用维护、出租、转让限制等内容。购房人可以按照政策性住房贷款有关规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。

5,后续如何管理?
购买共有产权住房不足5年的(以购房合同网签备案之日计算,以下同),购房人不得转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,经市住房保障部门批准同意,由代持机构按照原购买价格回购,并继续作为共有产权住房使用。

购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的,购房人可按届时市场价格,一次性购买政府持有的房屋产权份额。共有产权住房购房人和代持机构,不得将拥有的产权份额分割转让给他人,共有产权住房市场价格实行动态管理, 购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋,不得擅自转让、出租、出借共有产权住房。

6,违反规定如何处罚?
项目开发建设单位违规向未取得购房资格的家庭和人员销售共有产权住房的,房屋执法监察部门公开通报企业不正当经营行为,责令解除合同、收回房屋并按照相关规定进行处罚。不能解除合同、收回房屋的,责令开发建设单位按照届时市场评估价的1.2倍补缴差价。不能解除合同、收回房屋且拒不补缴差价的,列入严重违法失信企业名单,取消其再次从事保障性住房、人才安居住房等政策性住房开发建设资格,提交资质许可机关在资质审查中重点审核,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

申请人虚报、瞒报、提供虚假证明、伪造证明材料的,5年内不得申请保障性住房、人才安居房,并提请相关部门计入个人社会诚信体系档案。已取得购房资格但尚未签订购房合同的,取消购房资格;已签订购房合同尚未交付使用的,由开发建设单位解除合同;已购买并入住的,由代持机构责令腾退房屋,收取住房占用期间的市场租金,不能腾退的,按销售时间节点市场评估价的1.2倍向代持机构补缴差价款,退出保障。

市民关注:
1,对于之前获得租赁型保障房、经适房、限价商品房购买资格的家庭,是否还要重新申请资格?
西安市房管局党组成员、保障房管理中心主任薛建华介绍,《方案》中明确指出,不再新立项租赁型保障房、经济适用住房、限价商品住房项目,已立项的,仍按原政策规定组织实施。已配租、配售的,仍按原政策规定居住、退出和上市交易。已取得租赁型保障房资格的保障对象,按原政策标准配租公租房。已取得经济适用住房、限价商品住房购房资格的保障对象,可以自主选择购买存量经济适用住房、存量限价商品住房或共有产权住房中的一种。

也就是说,之前获得租赁型保障房、经适房、限价商品房购买资格的家庭,只要在资格有效期内,不必重新申请资格,仍按原规定进行保障,也可以按新的政策租住或购买对应的公租房、共有产权住房。

2,方案中提到将不同种类的保障房整合,和之前相比较,对购房者有哪些好处?
薛建华表示,相较于之前的经适房、限价房,共有产权住房产权明晰。同时,进一步扩大了保障覆盖面,降低保障门槛。通过整合,将公租房的保障范围扩大到城镇中等以下收入住房困难家庭、符合条件的新就业职工、新毕业大学生、各类人才等各类居民和新市民;共有产权住房的保障范围扩大到在本市居住工作的刚需家庭,涵盖了原经适房、限价房保障对象,取消了收入限制。

专家观点:保障房覆盖面扩大到40%

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示,此次实施方案有以下创新:首先是土地供应中住房供应比例为:商品房:公租房:共有产权房为6:2:2。其次是住房供应体系为公租房、共有产权房和商品房,保障房覆盖面扩大到40%,而保障房户型扩大为75和90平方米左右。第三,共有产权房实现租购并举,购房人按70%向政府持有的份额支付租金。最后,保障房建设管理运营由政府下属国有安居住房建设集团负责,鼓励社会资本参与保障房建设、管理与运营。


[责任编辑:李永利]