买房交了首付款 卖家违约该咋办 法官支招:规避购房风险记住这5点

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三秦都市报—三秦网讯 (记者 张晴悦 实习生 荣佳玉)为在西安落户,甘肃男子童某卖掉老家的房屋,交了14万余元首付在西安购房,但卖家朱某又不愿意卖了。眼看自己一家的居住、落户、孩子上学都悬在了半空,童某无奈之下将朱某告上了法庭。

      经过未央区法院和西安中院两审判决后,朱某近日终于主动联系童某配合办理过户。激动难平的童某当即赶到未央法院,向主审法官林娜送去了一面锦旗。针对此事,林娜法官也总结了5点注意事项,希望能帮助市民规避购房风险,确保交易顺畅。

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(图据网络)


      卖了老房子交了首付   “新房”卖家突然要违约

      2017年4月15日,童某通过中介公司与朱某签订《房屋买卖居间合同》,买下了其位于西安市北二环某小区的一套房屋。房屋面积70余平方米,包含家具家电、装修和大修基金在内,售价66万余元。当日,童某支付了中介费和定金各1万元。

       3天后,双方签订《西安市存量房买卖合同》,童某缴纳了1万余元的评估、代办过户、抵押登记、担保等费用,并向银行办理按揭贷款手续。同年5月26日,双方签订《二手房交易结算资金监管协议》,6月19日,童某将首付款14.5万元存入资金监管账户。但没过多久,朱某突然告知童某房子不卖了,并通过中介向银行告知停止放款。

      童某说,自己一家为了在西安落户,变卖了在甘肃老家的房子交了首付款,卖家因房价上涨就要涨价,自己多次与朱某协商价格未果。因购买的房屋关系到居住、落户、孩子上学等诸多问题,只能起诉到未央区法院,请求继续履行合同,同时请求朱某赔偿自己交通、食宿、误工等损失2万元。

      朱某则提出反诉称,其为方便工作和孩子上学,决定在西安南郊购房,且与他人签订购房合同,交付6万元定金。因急需购房款,与童某签订买卖合同,但因童某未能按约定时间将房屋转让价款及时存入资金监管账户,使其无法给他人交付购房款,造成6月底合同解除还承担了违约损失,其在7月初通知童某解除合同。反诉请求解除与童某的合同,同时要求童某向自己支付违约金2万元。

      法院审理主公道 认定买卖合同合法有效

      未央法院经审理后发现,童某与朱某主要的争议焦点在于:双方对购房首付款转入资金监管账户的时间认定不一致。

      因为童某与朱某2017年4月15日签订的《房屋买卖居间合同》中,约定45个工作日买家将购房首付款转入资金监管账户。同年4月19日,双方在西安市房管局办理网签时签订《西安市存量房买卖合同》时,又约定90个工作日将购房首付款转入资金监管账户。法院认为,后者应视为童某与朱某协商一致将购房首付款支付时间的重新约定。童某与朱某在同年5月26日共同签订《二手房交易结算资金监管协议》,并于同年6月19日将首付款14.5万元存入资金监管账户,系在合同签订后的90个工作日内,亦是按照双方网签后重新约定的时间履行付款义务。因此认定房屋买卖合同合法有效,童某存入首付款的时间并未违约,遂判令朱某继续履行《房屋买卖居间合同》,协助童某办理过户。后朱某提出上诉,西安中院认为一审适用法律正确,维持一审判决,驳回了上诉。

      值得一提的是,诉讼中,童某担心朱某二次转卖房屋,申请法院查封,办案法官林娜在收到童某保全房屋申请后,核查相关材料后,次日就保全了涉案房屋。近日,拿到终审判决书的朱某也只好主动联系童某,约定时间办理过户登记事宜,于是出现了本文开头的一幕。

      法官说法:规避购房风险记住这5点

      就如何规避购房风险,林娜法官通过办理过的相关案例,总结出了几点小窍门。

      一是尽到审查义务。法官称,在二手房交易过程中,主体的选择是非常重要的。签订合同前,买受人要尽到审查注意义务,如仔细审核出卖人信用状况、有无出卖资格、房产证真伪、房屋实际情况如何等。如有不良信用记录,要慎之又慎。

      二是约定付款期限。签订合同时,应仔细阅读合同条款,着重审查付款方式、履行期限等内容。如果双方约定付款方式为银行按揭贷款,由于银行放款不属于买卖双方甚至房屋中介公司可控范围,因此,在约定付款期限时,双方应充分考虑这一因素对履行合同所造成的影响,不要以此作为一方违约的理由。

      三是明确违约责任。法官强调,违约责任,是合同签订的核心所在。一定要尽量逐一列明,绝不能模糊笼统。如果双方在合同中既约定了违约金,买方又向卖方交付了定金,因卖方原因违约,买方对此有选择权:既可以要求卖方承担违约责任,也可要求其双倍返还定金并承担相应损失。

      四是及时办理网签。二手房网签是买卖双方按照房产管理部门的要求,对交易合同的备案,是二手房交易的重要环节之一。本案中,之所以判令朱某继续履行合同,协助童某办理过户,关键在于双方一旦网签成功,即使网签合同的内容与实际履行合同的内容不一致,仍以网签约定为准,因此认定房屋买卖合同合法有效。

      五是提高“留痕”意识。如果买方遇到卖方不配合履行房屋买卖合同、拒收购房款、制造履行障碍等悔约行为时,一定要有“留痕”意识,及时取证留存,收集包括通话记录、短信往来、微信交流、对话录音、中介人员证明等可以证明违约的材料,及时维权,少走弯路。

                                                                 《说法论理》

[责任编辑:范为民]