新物管模式让小区收支“晒”在阳光下

“晒”在阳光下是业主们对小区物管服务的期待 记者王健 实习生付子涵 摄

今年夏天，多家物管企业接连发布撤场公告，这场席卷全国的“撤退潮”将物业、业主、业委会三方的矛盾推向风口浪尖。与之形成鲜明对比的是，一种新的物业管理模式——信托制物业，在全国多地悄然兴起。这一冷一热之间，新的物业管理模式能否成为破局的曙光？小区治理规则能否被重塑，基层治理如何实现从“难治”到“善治”的转变？

困局：资金管理不透明成为物业纠纷焦点

8月7日，西安市住建局发布《关于物业服务企业违法违规行为处罚、扣分情况的通报》，21个被通报的小区中，8家物业公司存在未按照要求对小区公共收益收支情况进行公示的问题。不仅如此，还有物业企业未经业主表决同意，擅自使用公共收益、擅自利用业主公共部位经营，被住建部门约谈，责令整改，并扣除物业企业信用信息积分。

记者走访西安多个小区发现，传统的物业管理中，物业费与公共收益的管理透明度长期遭业主质疑。资金管理不透明不仅是物业管理中的突出痛点，也是引发业主与物业公司之间矛盾的症结所在。

在城南一小区，业主们反映，该小区物业公司多年来从未公示过物业费的详细使用明细，公共区域的停车费、广告收入等去向也成谜。当业主们向其追问时，往往得到含糊其辞的回复，或者被一些专业术语挡回。小区业委会成员表示，他们曾多次要求查看账目，但不是被物业公司以商业机密为由拒绝，就是拿到的报表全是模糊数字，根本无法核实资金流向。

这种不透明的资金管理模式，不仅让业主对物业公司失去信任，也引发了一系列连锁反应。因为不清楚资金使用情况，业主们在维修资金申请、物业费缴纳等方面开始消极对待。物业公司则抱怨业主不配合工作，双方矛盾不断升级，小区环境和公共设施维护也受到严重影响，电梯故障维修不及时、垃圾清理不按时等问题频繁出现。

记者发现，随着近年来业主维权意识逐渐提高，公共收益的使用，往往成为物业纠纷的一个焦点。在中国裁判文书网以“物业+公共收益”为关键词检索，可以发现相关文书达上万条，且有逐年增加之势。

为此，今年中央纪委国家监委将“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”，纳入全国集中推进的16件群众身边实事之一，全国范围内物业领域专项整治行动由此展开。

今年年初，西安市住建局印发《关于进一步加强物业服务区域公共收益管理工作的通知》，再次规范物业服务区域公共收益的归集、使用和管理，要求物业服务企业每年3月1日前公示小区公共收益，8月31日前，将公共收益转入专项维修资金账户，12月31日前实现公共收益在“西安智慧物业”微信小程序实时查询功能。

探索：物业费由信托公司专户管理

当前，绝大多数小区采用的是传统物业包干制，即业主缴纳固定物业费，物业公司自负盈亏。这种模式导致物业采用降低服务标准的策略来追求企业自身利润，久而久之则引发业主不满。多年积累的通货膨胀和业主欠费导致的现金流短缺，也令物业陷入困境。这种模式下，物业费收支不透明，公共收益也涉嫌被物业擅自使用，业主难以监督，进一步加剧双方矛盾。这种传统物业模式已导致小区业主与物业双方矛盾突出，变革迫在眉睫。

“面对传统物业模式的困境，信托制物业的制度优势开始崭露头角。信托，本质上是一种特殊的财产管理制度和法律行为。简单来说，就是委托人把财产交给受托人，让受托人按委托人的意愿，以自己的名义为受益人的利益，管理或处分这些财产。”中物智库专家库专家、信托制物业管理模式提出者与推广者舒可心说，信托这套精密契约已经开始“下沉”到小区物业管理中：业主是委托人，物业是受托人，全体业主都是受益人，物业费和公共收益直接存入一个独立的业主共同基金账户，每个业主都可以随时看着这些资金的流动，让传统物业的“买卖关系”变成“委托—受托—受益”的信义关系，而受托人只能获得合同事先约定的佣金。

从全国来看，目前除北京、四川、河南、山东、广东等多个地区进行了信托制物业管理模式试点外，西安也开始试水。

去年年底，新城区西一路街道办事处与长安信托签约，在光辉巷26号院试点信托制物业管理模式。上世纪90年代建成的光辉巷26号院，院内有1栋楼，住户大都是老人和方便孩子上学的出租户，多年来一直是“无物管、无主管部门、无人防技防”的典型的“三无”小区。2023年引入陕西儒正后勤保障产业发展集团有限公司进驻小区，此后与长安信托完成签约。

开启信托制物业管理模式后，光辉巷26号院小区物业公司开设两个银行账户，一个用于收取每月的物业费及公共收益，支出仅限于向信托专户转款。另一个账户仅限于收取长安信托转出的当月物业经营支出，金额依据为年度预算框架下经物管会审批的月度预算。经此变革后，光辉巷26院日常运营中，资金流向全程透明，物业费由信托公司专户管理。居民还可参与监督，街道办事处、社区等全程监督物业服务质量。这一模式让居民对物业资金使用和服务质量有了更多掌控权，重建了业主与物业之间的信任。

除了信托制，也有小区采用酬金制物业管理模式。碑林区心晴雅苑小区就是“第一个吃螃蟹”的例子。连任小区四届业委会主任、现任业主委顾问的周洪斌说，酬金制就是小区收的所有费用都属于全体业主，物业公司只能拿走应得的酬金，其他全部投入在小区，有了结余还可以转入下一年的物业服务。

自从心晴雅苑小区开启酬金制管理模式后，小区的共有收益累积590万元，更新了监控系统和消防系统；各种软硬件全部焕新，原来的卫生死角成了绿化带，还有一部分用于业主大会建设。据统计，历年来共有收益用于小区建设的支出共计约330余万元，不但未动用小区的住宅专项维修资金，还补充了不少。到2025年4月，小区住宅专项维修资金总余额4734737.91元，较2009年年底总余额的3280542.4元，多出了140余万元。“小区里的每一分钱都‘晒’在阳光下，业主不仅可以清楚地知道物业费用的具体去向；还能够随时调整物业服务质量。”周洪斌说。

破局：推动物业行业向现代化社区治理角色转变

目前，国家层面不断高位推动基层社会治理的系统谋划，社区居民委员会组织法正在修订，这些举措将进一步明确社区治理中各方的职责和权利。基层社会系统工程的推进，也将为物业企业参与社区治理提供更多的机会和平台。政策层面的持续发力，正推动物业管理行业从传统服务向现代化社区治理角色转变。同时，信托制、酬金制作为一种新兴的物业管理模式，在全国开始走红引起社会的广泛关注。业内人士认为：在多元化发展路径探索中，物业服务升级、行业规范加强和市场整合，都将推动物业行业朝着更加健康、有序的方向发展。

舒可心表示，无论是信托制还是酬金制，不仅是一种收费方式，更是重建一个基于信任的社区利益共同体。每个业主人人有责、人人尽责分摊缴纳物业费资金、人人享有扣除给物业公司合同约定报酬的剩余全部利益。与物业公司实现共建、共治、共享的合作关系。它们打破了传统物业模式下的买卖对立关系，通过透明的资金管理和居民参与监督，推动建立法治、德治、自治的基层治理新格局。目前全国已经有50个城市一千多个小区采用了这种模式，通过多个小区的实践表明，这种“涉众资金管理思维+社区治理”的模式，让物业收支从“糊涂账”变为“明白账”，物业角色从服务产品的“销售、供应商”转为代理业主们计划、采购、监督、管理各项服务方的“忠诚管家”，业主们的地位也从毫无知情权的“被动接受者”提升为随时可以参与监督、提出建议的“主人翁”。

业内人士认为，当前西安物业市场正处于变革的关键时期，未来，物业行业需要各方的共同努力。物业公司要以业主需求为导向，提升服务质量，创新服务模式，增强与业主的沟通和信任；政府部门要加强监管，完善政策法规，为物业行业发展营造良好的市场环境；业主也要积极参与社区治理，通过合理渠道表达诉求，与物业公司共同打造和谐美好的家园。只有这样，西安物业市场才能顺利度过行业阵痛期，尽早看到破局的曙光，提升基层治理的水平，实现可持续发展。