三秦都市报-三秦网讯（记者 吴昌永 胡琳）为加强公共租赁住房建设管理，保障公平分配，规范运营与使用，健全退出机制，近日，西安市住房和城乡建设局联合市发展改革委、市公安局、市民政局、市财政局、市人社局、市资源规划局、市卫生健康委、市退役军人事务局、市市场监管局、市数据局、西安住房公积金管理中心、西安市税务局等13部门共同发布《西安市公共租赁住房管理办法》的通知（以下简称《办法》），并同步公布了《办法》的政策解读。
《办法》涵盖总则、规划和建设、申请和审核、轮候和配租、租金和补贴、使用和退出、运营管理和物业服务、监督管理及附则共9章50条，从公租房的建设、分配、运营、使用、退出和管理全方位作出了详细规定，自2025年9月1日起施行，有效期5年。
该《办法》明确，公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇住房收入困难家庭等群体出租的保障性住房。其保障采取实物配租与租赁补贴并举的方式，满足困难群众多样化居住需求。同时，由市住建部门负责全市公共租赁住房保障工作，具体工作由市保障性住房管理中心实施；市级相关部门、区县住建部门、开发区管委会以及镇政府（街道办）、社区等，按照各自职责和权限负责本部门或辖区内公租房工作。
优先在设施和服务完善区域规划建设
在规划建设方面，《办法》提出，要科学规划、多元筹集、规范建设、明晰产权，并落实好各项税费优惠政策。
《办法》要求，市住建部门应会同市发改、财政、资源规划等部门，根据国土空间、住房建设、城镇化发展等规划，结合经济社会发展水平和政府财力，科学编制公租房规划及年度建设计划，并实施动态调整。
《办法》提出，公租房通过新建、改建、配建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由社会力量投资。新建公共租赁住房的规划选址应充分考虑保障对象的需求，优先选取交通便利、生活方便、市政基础设施和公共服务设施相对完善的区域。同时，新建的成套公租房装修要简约环保，达到入住条件，其单套建筑面积不超过60平方米；以宿舍型住房建设的，应执行国家宿舍建筑设计规范；非新建筹集的，要坚持小型、适用、满足基本住房需求。
《办法》明确，政府投资建设和配建移交政府的公租房以及配套的非住宅资产，其产权登记在政府指定单位名下，不得融资抵押和担保。社会企业投资的，其产权登记在投资人名下。不动产登记机构应在不动产权证书上注明“公共租赁住房”字样。此外，公租房建设筹集，经营管理所涉及的相关税费可享受国家优惠政策。
以家庭为单位申请审核并向社会公开
在申请和审核方面，《办法》从申请资格、申请条件、认定标准及限额、办理程序4个维度进行了规范。
《办法》规定，申请公租房以家庭为单位，每个家庭确定1名年满18周岁且具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，配偶及法定赡养、抚养、收养关系且共同居住的其他家庭成员为共同申请人。未婚、离婚和丧偶的无子女人员以及16周岁以上以自己劳动收入为主要生活来源的未成年人可以作为单身家庭申请，本人为申请人。每个家庭只能承租一套公租房。
《办法》明确，低收入人口家庭、中等偏下收入家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员申请公租房时的认定标准及限额。在收入上，申请家庭收入不得高于上年度城镇居民人均可支配收入；在住房上，须满足申请家庭在本市无城镇住房或人均住房面积低于本市城镇人均住房建筑面积的60%，且申请前5年内无住房交易行为；在财产上，不得拥有营运机动车和非住宅房产，持有的非营运机动车及企业出资额均不超过10万元。非城六区户籍家庭须稳定就业，并满足1年或3年的社保、税务、公积金缴纳的条件。
市级公租房审核程序遵循“社区受理、街道初审、部门联审、区级终审”的流程，并设有公示和异议复核环节，审核时限控制在25个工作日内，确定为轮候对象的要向社会公开，确保公平公正。
轮候期5年可集中配租或退出轮候库
在轮候和配租方面，《办法》在轮候时间排序、申请家庭变化、配租户型标准、优先配租条件、退出轮候情形、集中配租程序、空置房源配租7个层面提出了具体要求。
《办法》指出，公租房配租遵循公开、公平、公正的原则，按照轮候时间先后以及优先次序实行轮候制度，轮候期一般不超过5年。在轮候期间，申请人死亡的，申请家庭应在共同申请人中重新确定申请人；申请人离异的，视具体情况决定其是否按原轮候排序继续轮候，或清退出轮候库。
《办法》明确，公租房的配租户型与申请人数相对应，单身人员以单开间户型为主，两人家庭以1室1厅户型为主，3人以上家庭以2室1厅以上户型为主。家庭成员只有父女或母子2人的，可以按照3人标准配租。同时，对立功军人、低收入人口家庭、孤寡老人、计划生育特殊家庭、优抚对象、残疾人、见义勇为者、劳动模范、军队文职人员、消防救援人员、多名未成年子女家庭等轮候对象在公租房配租时，同等条件下优先安排。
《办法》要求，严格轮候库管理，轮候期间家庭情况发生变化的，需进行资格复审。发现存在不符合申请资格条件与审核认定标准、超过3年未参加配租报名、2次放弃分房等情形的，将清退出轮候库。
《办法》规定，市级公租房集中配租按照“发布通知—意向登记—资格复审—摇号配租—合同签订”的程序开展，配租结果在7个工作日内向社会公开。同时，及时报送和公开公租房空置房源信息，空置房源应在30个工作日内安排轮候家庭入住。
租金政府差别定价特殊群体减半收取
在租金和补贴方面，《办法》明确，公共租赁住房租金实行政府定价，原则是略低于同地段住房市场租金并定期调整。同时，根据保障对象的收入水平实行差别化租金：西安市户籍的低收入人口家庭，租金标准按照2.89元/月·平方米执行，家庭人均收入低于上年度城镇人均可支配收入的和家庭人均收入低于上年度城镇人均可支配收入80%的，分别按照公共租赁住房租金标准的75%、60%执行。对符合条件的低保家庭和优抚对象，再按照核算金额享受租金减半的优惠。
《办法》倡议，推行承租家庭按市场标准支付租金，政府给予相应补助。由政府投资的公租房及其配套设施的租金按照相关规定严格管理，专项用于偿还公租房贷款本息及公租房的维修维护、管理等。社会企业投资的公租房及配套设施的租金由所有权人或委托的运营单位自行管理，相关费用自行承担。
同时，低收入人口家庭轮候期间在市场租房居住的，可以选择领取租赁补贴。市住建部门会同市财政部门合理确定公租房租赁补贴标准并动态调整，确保低收入人口家庭应保尽保。
不得私装和改变用途并按约定缴费或腾退
在使用和退出方面，《办法》对公租房的装修改造、交租缴费、用途管制、配建招租、承租家庭变化、租赁期满调整、租金拖欠处置7个层面作出了明确规定。
《办法》规定，公租房承租家庭不得擅自装修或改变房屋结构和内部设施；应依合同约定按时缴纳租金，承担水、电、气等日常费用；租赁期间无正当理由不得闲置住房。公租房的所有权人和运营单位也不得改变住房性质、用途及配套设施的规划用途。配套的商业服务设施对外出租时应公开招租。
《办法》明确，公租房承租家庭人口、住房和经济状况发生变化的须在30日内主动申请资格复审，合同期满需续租的应提前3个月申请复审；对符合条件的调整租金后续租，不再符合条件的取消保障资格并在30日内结清费用腾退住房；无法腾退的，经申请最长给予90天的搬迁期。搬迁期满后不腾退公租房且无其他自有住房的，应按照市场租金价格缴纳租金；有其他住房的，房屋所有权人或运营单位可以向人民法院提起诉讼要求腾退。
《办法》指出，公租房承租家庭累计6个月以上拖欠租金的，应腾退所承租的住房；拒不腾退的，房屋所有权人或运营单位可提起诉讼，要求强制腾退。
物业服务费政府补贴按季度拨付企业
在运营管理和物业服务方面，《办法》要求，公租房所有权人和运营单位应提高精细化管理水平，强化运营责任。对集中建设的公租房小区由一个运营单位、一个物业服务企业统一管理，其他项目配建的公租房，其物业服务标准及收费标准应与同住宅小区保持一致。
《办法》规定，对低收入人口的承租家庭，其物业服务费由政府补贴，并列入财政预算，按季度向物业服务企业拨付。同时，公租房所有权人和运营单位要落实好维修养护房屋及配套设施的责任，确保正常安全使用。
在此基础上，住建部门应建立公租房运营管理、物业服务评价体系，并按规定及时向社会公开评价结果。
强化公租房监管并严禁开展经纪业务
在监督管理方面，《办法》要求，住建部门要加强对公租房使用的监督检查，畅通投诉举报渠道，主动接受媒体和公众的监督，依法及时核实、处理举报、投诉。公租房所有权人和运营单位可采取走访入户、联合核查、群防群治和智能门禁等措施，对承租家庭使用公租房的情况进行巡查，建立健全监管机制。
《办法》规定，对申请人隐瞒有关情况或提供虚假申请材料的，不予受理，给予警告，并记入公租房管理档案；以欺骗手段登记为轮候对象或者承租公租房的，按照有关规定处理；有转借、转租、擅自调换与装修或改变用途、从事违法活动、无正当理由连续空置6个月以上等行为的，承租家庭应腾退住房，5年内不得再次申请，并依法追责。同时，对住房管理部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为，依法给予处分，构成犯罪的追究刑事责任。
《办法》指出，公租房所有权人和运营单位有向不符合条件的对象出租房屋、未履行维修养护义务、改变公租房性质、用途等行为的，由住建部门责令限期改正，并按有关规定处理。同时，严禁任何单位和个人从事公租房申请、租赁等经纪业务，不得发布公租房申请服务信息。
做好政策衔接保障住房困难群众权益
为做好政策衔接，《办法》明确，在本《办法》实施前，已受理资格申请、已进入轮候和已签订公租房租赁合同且未到期的家庭，按照原政策或合同执行。合同到期后续租的，按照申请公租房时的准入条件进行资格复审，对其收入、住房、财产情况的认定标准按照本《办法》执行。
另外，非城六区各区县及各开发区投资建设的公租房，可参照本《办法》制定本区域的实施办法。企业自建的公租房，由项目所在地的区县住建部门、开发区管委会参照本《办法》制定符合项目实际的实施细则。
相关链接：
