三秦都市报-三秦网讯（沈康燕 记者 文晨）因经营不善亏损，承租人提前解约遭出租人拒绝，双方陷入合同僵局。近日，汉中市宁强县人民法院审理此案后，通过调解促成双方达成协议，解除房屋租赁合同，承租人支付三个月租金作为违约金。

2024年9月，贾某与许某签订房屋租赁合同，约定贾某租赁许某两间门面房经营美容院，租期3年，年租金3万元，每年提前一个月支付下一年租金，双方均不得无故解约。因市场经济及经营不善，美容院持续亏损，2025年8月底，贾某电话告知许某其无力经营、下年不再续租，遭许某拒绝。随后，贾某遣散员工、变卖设备，于9月20日腾空房屋，并于9月24日微信通知许某要求提前终止合同，协商房屋交接事宜，许某仍拒绝验收房屋，坚持要求继续履行合同。

协商无果后，2025年10月，许某诉至法院，要求贾某继续履行合同并支付一年房租3万元；贾某反诉，请求确认双方合同于2025年9月24日解除，并补偿许某一个月房租2500元。

法院审理认为，该案构成合同僵局，即长期合同中一方因履约能力变化无法继续履行需解约，另一方拒绝解除要求继续履行。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条，违约方在特定合同僵局情形下有权申请法院终止合同，但不影响违约责任承担，且违约方无单方解除权，合同终止时间需法院结合实际确定。本案中，贾某虽发出解约通知，但不符合约定解除条件，不发生解约效力；许某虽为守约方，但贾某以遣散员工、腾空房屋、拒付租金等行为表明不再履约，且提出反诉请求解除合同。为化解僵局、合理利用资源，法院释法明理后促成调解，许某同意解除合同，贾某支付三个月租金7500元作为违约金。

法官介绍，合同解除需依约定或法律规定，在无约定及法定解除情形，且合同不能履行、不适于强制履行时，债权人不行使解除权会导致合同僵局。此时违约方可行使形成诉权申请终止合同，但需承担违约责任，合同终止时间由法院结合公平原则和诚实信用原则确定。