赵焕焱：合理房价确保长期良好发展参考2019年房价适当上浮

9月11日，陕西省旅游住宿业协会一届一次会员大会暨协会成立大会在西安召开。华美顾问机构首席知识官赵焕焱为协会专业顾问作了主题演讲，对中国住宿业现状和发展趋势及陕西住宿业数据进行了分析，为陕西酒店业发展和酒店经营管理提出了建议。

赵焕焱表示，从消费增长看，对酒店业发展利好。数据显示，2019年人均消费支出21559元，比2012年增长78.9%，年均增长8.7%。2019年人均旅游支出增长高3.6%。

关于酒店投资，赵焕焱认为，酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。酒店是集中投资，开业初期会现入不敷出，净现金流量为负值，但进入正常经营后就能收入大于支出，净现金流量为正值。陷于困境的酒店一是经营亏损；二是现金流增长低于贷款利息增长。

赵焕焱统计了1010年-2019年10年来中国五星级酒店投资回报情况：最好的是2010和2011年，回报率为4%左右，静态回收期为25年。最不理想的是2014年，回报率为0.3%左右，静态回收期为333年。

赵焕焱表示，研究表明，63%的出租率是经营状况的分界线，出租率高于63%，每间可供房收入增长全部来自房价增长；出租率低于63%，平均房价增长对每间可供房收入增长的贡献仅为48%。也就是说酒店在正常房价前提下，出租率低于63%，就意味着经营不理想，很可能亏损。

赵焕焱完整地统计了2019年全年及2010年一二季度陕西各档次酒店客房经营数据。比如，2019年一季度陕西10家五星级酒店平均房价511.46元，平均出租率为55.35%；二季度，陕西15家五星级酒店平均房价为930.66元，平均出租率65.73%；三季度，陕西15家五星级酒店平均房价为523.67元，平均出租率74.00%%；四季度陕西10家五星级酒店平均房价566.53元，平均出租率为67.80%。而受新冠肺炎疫情影响，酒店业经营惨淡，2020年一季度陕西14家五星级酒店平均房价420.45元，平均出租率19.00%每间可供房收入79.89元。

中国住宿业持续健康发展的对策，赵焕焱建议研究住宿业立法，实现行业全覆盖管理，行业协会逐步向同业公会发展，研究住宿业员工最低工资，确保从业者合理收入，住宿业品牌争取进入中国服务名片。他表示，控制好良好的供求关系是确保持续健康发展的前提，合理的房价可以确保长期良好的发展。协会可以帮助政府制定重大活动期间客房房价的建议价区间，可参考2019年的数据并适当上浮。